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開發貸未見松動
上述股份制銀行上海分行高管透露，在總行內部允許下，目前房地產貸款在該銀行上海分行的貸款總額占比達到20%。不過，其中60%是個人按揭貸款，真正涉足開發貸的額度並不高。即使上海分行有意增加開發貸額度，也需向總行申請獲批。
近期，房企迎來一系列金二順位房貸 免保人免證明融利好措施。先是央行放寬首套房貸界定標準，而後市場又傳言央行對銀行開發貸限額管理制度開始松動，除瞭允許銀行自主調節開發貸總量，還有可能突破開發貸不能超過貸款餘額10%的額度限制。
因此銀行即使有意提高開發貸投放額度，也必須對不同區域不同房企有所取舍。
小股權大開發"得失"
"其實，這是美國房地產市場融資創新的一個舶來品。"一位與會房企高管透露，這套融資新模式能否有效解決國內房企的融資瓶頸，實質上考驗的是房企的資本運作能力。
"房企在拿地環節最缺錢，相應的融資利率較高。"他坦言，分行之所以允許這種業務開展，主要原因是提高存貸利差的需要。由於當前存款的整體成本(包括存款利率與後臺運營成本)普遍高於4%，加之個人按揭貸款利率可能進一步走低，銀行內部也需要找到新的方式，提高房貸領域的整體利差水準。不過，總行原則上要求這類業務隻針對一線城市大型房企，最好是上市公司。
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一傢曾經試水小股權大開發模式的房企高管透露，要達到上述效果，房地產公司必須做到兩點：一是通過設計標準化、裝修一體化、施工裝配化等工業化造房流程，降低項目開發的貸款投入；二是企業必須擁有完善的資金管理系統，確保每筆資金都用在刀刃上，否則容易陷入不斷借新還舊、資金鏈持續吃緊的惡性循環。
"開發商看似變成一個項目小股東，但他們仍有很多方法為自己謀求利益最大化。"他認為。當時信托公司為瞭降低投資風險，對這款房地產基金特意安排瞭項目公司股權贖回條款，即開發商可以按支付債券本金利息方式，回購這個項目的信托公司持股。
"目前，排名靠前的房地產上市公司比較受歡迎。"一傢銀行信貸部門主管透露。他們發現，近年來房地產市場的銷售額與銷售面積正呈現集中化趨勢，即國內排名前20名的房企銷售額與銷售面積占整個行業的比重均逐年增加，表明在各地房地產市場冷熱不均的情況下，這些房企的銷售回款與資金鏈相對穩健。
多數房企資產負債率超過70% 探路融資新模式
這套模式的另一個好處是，即便房地產價格下跌令房企項目毛利潤走低，但資金實際回報率還是能夠逆勢增加5%-10%，足以滿足房地產基金或信托產品等融資品種的回報需求。
當這個房產項目實際收益超過債券利息時，雙方的利潤分配分歧就出現瞭，房企希望按債券本金利息兌付的方式贖回信托公司持有的項目股權，把更多利潤留給自己。
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內容來自sina新聞
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眼看銀行沒有松動開發貸的跡象，不少房企開始另謀出路。
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但多數房企資產負債率超過70%，銀行的態度仍較為謹慎。
"反之他們可能更傾向維持現有房產項目的股權結構，讓基金出資人共擔風險。"上述信托公司高管表示。
在陸傢嘴信托副總經理葉曉軍看來，未來房企融資多元化是大勢所趨，制度創新將是關鍵。他表示，各類資產管理機構有必要提高標準化產品(REITs)和房地產基金(純股權投資)方面的專業能力，應對融資多元化帶來的利益重新分配。
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一位信托公司高管則擔心，小股權大開發的操作模式，容易在利潤分配方面出現分歧。此前，他曾與一傢知名房企合作發行一款房地產基金產品解決拿地融資問題，前提是房企與信托公司擁有這個項目的同等股權。
在他看來，當前銀行貸款在房企項目開發的資金比重仍超過50%，處於相對高風險水準。具體而言，個人按揭貸款占10%-20%，開發貸占20%-30%，這還不包括銀行為房企設計代銷的一系列房地產信托產品等。
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