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值得一提的是，當前統計的還隻是顯性庫存，即已領預售證但未售的部分，實際上還有更龐大的隱性庫存，即尚未領預售證的那部分庫存。近年來，各地出讓瞭大量土地，正在開發（或準備開發）但未開盤的庫存不容小覷，顯性與隱性庫存相加的真實庫存應該遠高於當前統計。

據國傢統計局數據，我國房地產待售面積自2011年來一直在不斷增長，2011年底全國待售面積為2.72億平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分別增長到3.65億、4.93億、6.22億和6.86億平方米，待售面積/年銷售面積比例從2011年的25%持續上升到2015年10月的53%。

其次，改善供給需要開發商積極轉型。過去房地產形勢好，房子建好就能賣個好價錢，導致開發商的內功修煉普遍不夠，很多開發商還是以產品為導向，以自身為本位，沒有建立以市場為導向，以客戶為本位的現代化經營管理思想和體系。

但不控制和降低土地出讓規模，供應泡沫隻會越來越嚴重，必將危及國傢經濟安全和社會穩定。那麼，該怎麼辦？

財稅政策方面，房產稅可以考慮適當推遲，契稅尚有減免優惠的空間，保障房建設上可考慮直接購買部分商品房，棚戶區改造須加大貨幣補償比例，促進拆遷戶直接購買商品房。行政措施方面，主要是戶籍要進一步放開，另外限購可以考慮適當再放松一些。

需求側：契稅仍有優惠空間

馮焱東：樓市去庫存關鍵在供需雙向發力

筆者以為，一是中央要有土地供應總體控制指標和考核，當前商業地產泡沫尤為嚴重，商業用地出讓應該更加謹慎；二是對於個別地區要把去庫存納入領導幹部考核內容；三是地方債務要中央通過發債等辦法來解決部分，積極開拓地方政府新的融資渠道；四是通過“雙創”、發展服務業和產業升級來增強城市發展後勁，培養財稅來源，減少對房地產的過高依賴。

控制土地土融苗栗三灣土融出讓規模是供給側最重要的方面，同時還有兩點需要高度重視，主要是如何改善供給。

首先，城市公共資源要均等化配置。這點往往容易被忽視，但它對去庫存很重要。當前各城市中心區域土地開發量日漸減少，主要供應量都在新區、郊區和衛星城，庫存主要集中在這些區域，但學校、醫院、交通、商業、菜市場等公共設施和配套普遍比較薄弱，導致很多潛在購房者顧慮重重，抑制瞭住房消費的實現。

因此，相關部門需高度重視外圍地區和新區的公共資源配套問題，一方面在規劃上要更加科學和完善，另一方面要加快建設，可以考慮引入社會資金，采用PPP模式，把過去的欠賬盡早補上來。

擴大和鼓勵需求主要有金融、財稅、行政等方式。從金融政策看，當前貨幣政策相對寬松，利率不斷下調，首付比例已有所下調，未來還有下調空間，限貸規定也可以考慮適當再松綁，要積極謀劃公積金貸款證券化，增加資金來源，優化改善公積金提取與貸款流程，穩步推進住房銀行的設立，加快房地產信托投資基金的正式推出，金融租賃要向房地產積極拓展，以上種種金融措施對提升房地產交易量將起到較明顯作用。

開發商應該向制造業學習，下大工夫研究市場，研究客戶需求，研發出符合市場需求的各類房地產產品，創造和提升附加值。同時要在服務上多做文章，積極和互聯網結合，更多采用快速周轉、薄利多銷等策略。對於部分虧損項目開發商要有壯士斷腕、快速處理的決斷，還要謹慎拿地。

另外，當前開發商普遍負債較高，部分企業資金緊張經營困難，資本市場應進一步放開對開發商的支持，降低資產負債率，加快行業並購整合力度，化解流動性風險。

當前樓市去庫存已成為行業乃至國民經濟的一項重要任務。筆者認為，去庫存要在需求側和供給側雙向發力，總的原則是擴大需求，同時抑制和改善供給。

（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）