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專傢今年二季度房價將出現回暖拐點
??反映房價短期動態的環比跌幅，早已於去年三季度見底，當前已略有好轉，但尚未反轉。環比先企穩，同比後企穩。因此，2月70城房價同比跌幅繼續擴大，並非當前樓市進一步降溫的表現，而隻是統計指標的特殊內涵，並不為多數人所知。
??國傢統計局3月18日公佈的“2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，樓市延續2014年5月以來整體下跌態勢，70個大
中城市同比整體跌幅高達6%。而與1月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有66個。諸多媒體與專傢對此數據皆表達瞭悲觀態度。
??房價走勢果真如此糟糕？同樣的數據，從不同角度看會有不同的結論。從數據表面來看，2月份70個城市中，新建商品住宅價格確實全都跌回到一年前；平均來看，2月70城房價同比下跌6%，創2005年有此指標以來的最大跌幅。但很多人並不懂，這是一個滯後指標。
??而領先指標是環比。2月份，70城中有66城房價環比下跌，也即它們的房價水平低於1月份。但去年9、10月環比下跌的城市數量更多，為69個。平均來看，去年8月70城環比下跌1.2%，其後跌幅連續四個月收窄，而今年1月和2月持平，跌幅為0.5%。
??也就是說，反映房價短期動態的環比跌幅，早已於去年三季度見底，當前已略有好轉，但尚未反轉。環比先企穩，同比後企穩。因此，2月70城房價同比跌幅繼續擴大，並非當前樓市進一步降溫的表現，而隻是統計指標的特殊內涵，並不為多數人所知。
??從政策面來看，政策指向有利於房價企穩。政策是影響房地產市場的第一因素。去年二季度開始，地方政府紛紛救市，9月30日央行和銀監會出臺“央
四條”，支持個人房貸。今年剛結束的“兩會”上，李克強總理的政府工作報告中，非常罕見地提出支持改善型購房需求，而且還將去年曾出現在政府報告的“抑制土地2胎怎麼貸款比較會過件
投機投資性購房需求”刪除瞭。說明中央層面對住宅需求的支持力度仍將增加，接下去可能有措施出臺，比如降低二套房貸首付比重等。
??另外，政府工作報告還提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。”這對於幫助地方城市和開發商去化住宅庫存，效果將立竿見影。寧波等地已發文，開始實際落實這一政策。
??而再反觀市場，住宅成交量的率先反彈，將封住房價下跌空間。房地產市場中，成交量是一個領先指標，而房價變化滯後於成交量。去年9月出臺“央四
條”後，包括一線城市在內的重點城市，住宅成交量開始反彈，其中12月份成交量甚至創瞭近五年月度新高。今年1至2月，由於春節因素，成交量有所下滑，但
今年3月上半月的新建商品住宅，仍比去年3月上半月增長一成。預計未來三個月的成交量還將接力去年四季度的較高銀行房屋二胎水平。
??因此，雖然多數城市房價仍在下跌，但不需過度悲觀，對於一線和部分二線庫存壓力不大的城市，反倒應該前瞻性地看到房價即將逆轉。其實，從去年
12月開始，一線城市的房價，總體來看已經止跌，其中深圳明顯開始上漲。這正是每輪房地產周期中的特有現象：一線城市率先反彈，其後二線跟進。不過，對於
住宅庫存壓力較大的多數三四線和少數二線城市，雖然2015年市場應比2014年略強，但不宜對房價抱太多期待。總體看，預計70城房價環比將於二季度止
跌，樓市“小陽春”不會缺席。
??□楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長）
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/07295984103042491139209.shtml
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